Пришли принимать квартиру и обнаружили в гостиной разбитое окно, а в спальне трещину на стене — задокументируйте, тогда застройщик устранит свои ошибки. Закон даёт на это 45 дней. Чтобы ничего не упустить, идите на осмотр подготовленным.

Теоретическая подготовка

СНиП.рф — полный список СНиПов

Заранее изучите договор долевого участия (ДДУ). В нём или приложении к нему указаны характеристики квартиры — этаж, номер, площадь — и что в ней должно быть, например: отделка стен штукатуркой, остекление лоджии, радиаторы, цементная стяжка.

Если в квартире чего-то не обнаружится, радиатор сломан или трубы текут — пишите замечания в смотровой лист (акт осмотра). Этот документ прикладывается к акту приёмки-передачи. Строгой формы у него нет. Можете скачать любой шаблон из сети и распечатать два экземпляра. Оба нужно будет заполнить. Один останется у вас, второй заберёт представитель строительной фирмы.

Некоторые компании выдают клиентам смотровые листы перед приёмкой. Но на всякий случай подготовьте документ, тогда вам точно не придётся вручную составлять его на осмотре.

Изучите недочёты, которые часто попадаются дольщикам. Зная типичные недоработки строителей, будет легче их обнаружить. Почитайте тематические форумы и паблики в социальных сетях. Обратите внимание на посты, связанные с вашим застройщиком. Кроме того, почитайте чаты и форумы своего дома или квартала. Возможно, кто-то из жильцов уже принимал квартиру в вашем жилом комплексе.

Выравнивание стен мастером с Profi.ru стоит от 390 руб. за 1 м². То есть стена 2,5 на 5 м выйдет от 4 875 руб. — без учёта материалов

Недочёты бывают существенными и несущественными. Существенные — те, с которыми жить в квартире небезопасно или некомфортно. Это могут быть разбитые окна, трещины на стенах, плохая электропроводка. А также всё, что дорого исправлять своими силами. Например, выравнивать стену с наклоном более полутора сантиметров. С подобными дефектами подписывать акт приёмки-передачи не стоит чисто из практических соображений.

После того, как подписали акт, вы забираете ключи. Теперь рабочие не смогут прийти в квартиру без вас, чтобы устранить недостатки. Придётся приехать и запустить их. По закону ремонтировать будут только в рабочее время. Что неудобно, если у вас не свободный график. Придётся договариваться и с подрядчиком, и собственным начальством. Откладывать ремонт, отрабатывать пропущенное рабочее время. Поэтому, если в квартире есть существенные дефекты, с которыми некомфортно жить, или их устранение займёт много времени, удобнее оставить ключи застройщику. Так устранение недостатков произойдёт скорее.

Но помните: в любом случае на проведение всех необходимых работ у строителей есть законные 45 дней

Несущественные недостатки — это неровности на стенах, мелкие царапины на стёклах и всё, что не влияет на качество жизни. С ними вы можете принять квартиру, чтобы скорее заехать и начать обустраиваться. Главное, запишите недостатки в смотровой акт. Так у вас будет гарантия, что представитель застройщика ничего не забудет и изъяны устранят.

Практическая подготовка

Не идите на приёмку в одиночку, позовите с собой родственников или друзей. Вы будете меньше волноваться, когда рядом люди, которым доверяете. Кроме того, вдвоём, втроём легче найти недочёты. Большой плюс, если те, кого вы позвали, уже принимали свою квартиру или профессионально занимаются ремонтом.

Договоритесь с застройщиком прийти на осмотр днём. В сдаваемых домах часто нет лампочек. К тому же при свете солнца лучше видны изъяны на полу, потолке и стенах.

Возьмите с собой:

  • вольтметр, фен, а также дрель или другой мощный электроприбор для проверки сети;
  • лампочку, чтобы проверить цоколи;
  • лист бумаги для проверки вентиляции;
  • уровень, отвес и правило, чтобы проверить, ровные ли стены;
  • лазерный дальномер или рулетку для измерения площади комнат;
  • фотоаппарат или смартфон, чтобы фиксировать недочёты.

В памятке клиента мы рекомендуем вместе с инструментами и измерительными приборами приносить сертификаты соответствия или паспорта оборудования, которые содержат сведения о метрологических характеристиках и последних калибровках. Эти документы будут плюсом в споре, если будущий житель найдёт отклонения. Когда сертификатов нет, никто не может быть уверен, что измерения корректны. Поэтому в спорных ситуациях мы вызываем независимого эксперта, у которого есть вся необходимая документация. Мы отвечаем за качество квартиры и готовы заново всё измерить,  выявить недочёты или доказать, что их нет.

Если человек зовёт на осмотр профессионального приёмщика, мы просим от специалиста не только сертификаты на оборудование, но и документы, подтверждающие его квалификацию. Если их нет, клиенту стоит задуматься, можно ли этому человеку доверять.

иРИНА ИЛЬИНА

главный менеджер по заселению, Группа ПИК

Эмоциональная подготовка

Менеджер по заселению может предложить подписать акт приёмки-передачи до осмотра квартиры. Делать этого не стоит. Дефекты находятся всегда, неважно, насколько хороша строительная компания.

Записывайте и фотографируйте всё, даже когда вам говорят, что изъяны незначительные. Это ваша квартира, и только вам решать, что важно. Торопят во время проверки — не обращайте внимания. Вы имеете право осматривать квартиру, сколько потребуется. Приёмка — ответственный процесс. Если недосмотреть, устранять дефекты будете по гарантии. Придётся писать заявление и снова вызывать представителей застройщика.

Механические повреждения по гарантии не устранят. Если помятой оконной рамы или царапины на ванне нет в акте осмотра, вину строителей будет невозможно доказать.

Не бойтесь задавать вопросы менеджеру. Он ваш помощник. Просите показать, где находятся электрощит, розетки, кабели и вентиляция, как проходят трубы. Уточняйте любые интересующие вас детали.

Увидели недочёт — сразу запишите и сфотографируйте

Почему множество людей принимает квартиру с недостатками, объяснить просто. Когда приходите в магазин за телефоном, вы знаете, что существуют ещё сотни устройств, которые вы можете приобрести. Если продавец вам нагрубит или телефон окажется не таким, как на фотографии с сайта, вы развернётесь и уйдёте в другой салон. В таких условиях вы в сильной позиции, поэтому спорить легко. С квартирой всё не так, вы уже внесли деньги и точно никуда не уйдёте. Тем более хочется поскорее закончить эпопею со строительством и заехать. Всё это хорошая база для манипуляций. А иногда и их не нужно, в спешке и волнении вы запросто сами пропустите множество недостатков. Поэтому эмоционально подготовьтесь.

В общении с застройщиком важно занять сильную позицию — вы клиент и вам оказывают сервис. Законом дано право требовать, чтобы квартира была качественной и соответствовала договору. Изучите документы, чтобы чувствовать себя увереннее. Помните, что недочёты бывают всегда, это нормально, особенно если представить, насколько трудная и масштабная задача построить дом. Не спешите радостно принять долгожданную квартиру и не расстраивайтесь, когда обнаружите изъяны. Ваша главная цель — найти их и указать, чтобы строители всё исправили за свой счёт. Будьте готовы спокойно и вежливо отстаивать свою позицию.

Не думайте о представителе застройщика как о человеке — не бойтесь его расстроить, не ведитесь на эмоции. Важно уйти от психологического взаимодействия. У вас нет претензий к Марии Петровой лично, вы сообщаете сотруднику строительной компании о конкретной проблеме, о конкретной трещине в стене.

Заранее подумайте, на какие уступки вы готовы пойти, а на какие нет. Например, если потолок не идеально ровный, но вы всё равно собирались делать навесной — можно не тратить силы на споры. А если стены должны были быть окрашены белым, а на деле на них штукатурка — отстаивайте своё право получить квартиру, соответствующую договору.

Артём Богдашин

бизнес-тренер, коуч, управляющий партнёр и CEO компании Alter

Средняя цена услуги в Москве 50–100 руб. за 1 м²

Кто может помочь принять квартиру

Если вам некогда или не хочется разбираться в технических деталях, читать СНиПы и самостоятельно составлять акт осмотра, вы боитесь упустить какие-то недостатки — обратитесь к специалистам. Есть компании, которые профессионально занимаются приёмкой квартир. Также в приёмке часто помогают компании, специализирующиеся на ремонте. Если специалист найдёт недостатки, особенно существенные, компенсация от застройщика с лихвой покроет расходы. Если нет, можете принять квартиру и не волноваться, что проглядели какие-нибудь важные вещи.

Иногда представители застройщика не хотят принимать замечания. Говорят, что недочёт незначительный или всё в пределах нормы. Чтобы не обманули, нужно эту норму знать. Человеку, который не связан со строительством, придётся долго изучать документы, проще позвать специалиста. Причём лучше человека, который профессионально занимается приёмкой квартир. В отличие от простого отделочника или строителя такие специалисты знают и техническую, и юридическую сторону вопроса.

Никита Киреев

директор строительно-отделочной компании ООО «БРИК»

Запомнить

  • Заранее изучите характеристики квартиры в договоре долевого участия, так вы будете понимать, что в ней должно быть.
  • Изучите типичные дефекты, встречающиеся в только что построенных квартирах.
  • Обязательно фотографируйте недочёты и записывайте их в акт осмотра.
  • Особенно внимательно смотрите, нет ли механических повреждений: сколов и царапин на ванной, стеклопакете, дверях. Если вы их не запишете в акт осмотра и обнаружите через какое-то время после того, как приняли квартиру, — устранять придётся самим. Это не гарантийный случай, так как невозможно доказать, что откололи кусочек ванной не хозяева квартиры, а строители.
  • Если недостатки настолько существенные, что в квартире небезопасно или некомфортно жить, — не подписывайте акт приёмки-передачи, оставьте ключи застройщику. Тогда вам не придётся приезжать в квартиру, чтобы впустить рабочих.
  • На устранение недостатков застройщику даётся 45 дней.
  • Если дольщик два месяца уклоняется от приемки квартиры, то застройщик имеет право передать ее одностороннем в порядке.

В следующей части — как проверить качество стен, дверей, окон, сантехники и электрики. И что делать, если недостатки заметили, после того как приняли квартиру.

Текст:
Эдуард Крылов
Иллюстрации:
Рита Черепанова
03 июня 2019 года
Новые материалы
в вашей почте