В первой части мы читали договор, изучали типичные ошибки строителей и эмоционально настраивались. Пришло время разобраться, как осматривать стены, проверять электрику, вентиляцию и сантехнику. И идти принимать долгожданную.

Что взять с собой

  • лист неплотной бумаги, чтобы прикладывать к вентиляционным отверстиям — прилипнет, значит, с вентиляцией всё в порядке;
  • небольшой электроприбор, который не жалко, — бритву, фен, чтобы проверить, стабильно ли напряжение. Не подключайте телефон, он может сгореть из-за перепадов в сети. Захватите с собой и мощный прибор — дрель или перфоратор — удостовериться, что сеть его выдерживает;
  • мультиметр или вольтметр, чтобы измерить напряжение в сети, нормальное — от 198 до 242 вольт;
  • лампочку, чтобы проверить цоколи, — лучше светодиодную, она медленнее нагревается;
  • лазерный дальномер или рулетку для измерения площади комнат;
  • уровень, он поможет оценить кривизну стен, если уровня нет — сделайте отвес из нитки и болта;
  • двухметровое строительное правило, чтобы проверить, насколько стены ровные;
  • фонарик, ручку с бумагой, фотоаппарат или смартфон, который всё это заменяет, — они нужны, чтобы фиксировать недочёты;
  • плюсом будет табуретка или маленькая лестница — с ними легче добраться до потолка, цоколей и вентиляции.

Осмотр общей собственности жильцов

Придомовая территория. К моменту, когда вас пригласят на приёмку квартиры, обещанного благоустройства ещё может не быть. Особенно если рядом строятся другие дома. Футбольный корт, детская площадка и тренажёры появятся, когда по территории перестанет ездить техника, уберут временные сооружения и строительный мусор. По закону застройщик не обязан сдавать жильцам двор.

Подъезд. Осмотрите входные двери, нет ли трещин, откройте и закройте их — убедитесь, что ручки не ударяются о стену, петли не скрипят, полотно плотно прилегает к дверной коробке. Пройдитесь по помещениям общего пользования — холлу, коридорам, поднимитесь по лестнице. Это имущество всех жителей дома, вы вправе требовать, чтобы недостатки устраняли и там. В подъезде должны быть почтовые ящики. В доме — хотя бы один рабочий лифт.

Подвал и чердак. Если у вас квартира на первом этаже, попросите разрешения осмотреть подвал, а если на последнем — чердак. Лучше удостовериться, что на чердаке нет сырости и неприятного запаха. Осматривая подвал, убедитесь, что трубы не текут, в помещении сухо и не пахнет канализацией.

Вас могут не захотеть пускать, но сошлитесь на статью 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно ей нежилые помещения в многоквартирном доме считаются общим имуществом жителей. Это относится к подвалам и чердакам, в которых находятся оборудование и инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме. Если, конечно, обратное не прописано в договоре.

Осмотр квартиры

Наконец, менеджер ведёт вас к квартире, которую вы ждали год или два. Сейчас главное — успокоиться и внимательно всё осмотреть.

Сначала пройдитесь по всей квартире. Бегло осмотрите комнаты, коридор, кухню и санузел. Крупные недочёты вы заметите сразу. Всё, что нашли, сфотографируйте и запишите в акт осмотра. Теперь можно приступить к детальной проверке.

Никита Киреев

директор строительно-отделочной компании ООО «БРИК»

Instagram-блог о приёмке квартир

ГОСТ 30971-2002 — какими должны быть монтажные швы

Окна не герметичны, поэтому зимой промёрзли

Пламя не отклоняется, значит, через стыки не дует

Входная дверь. Откройте и закройте дверь несколько раз с разной силой. Она должна идти плавно и ни за что не цепляться. Теперь откройте дверь на 90° и ненадолго оставьте так, повторите при 45° и 10°. Если во всех положениях полотно остаётся неподвижным — значит, в конструкции нет перекосов.

По контуру дверной коробки и полотна должны идти уплотнительные резиновые прокладки. Они нужны, чтобы через конструкцию не уходило тепло и не проникал шум с лестничной площадки. Осмотрите монтажные швы — равномерно ли распределена пена, нет ли пустот. Проверьте, что ключи подходят, а замки открываются и закрываются без усилий.

Окна и балкон. Осмотрите окна во всех комнатах. Удостоверьтесь, что ручки на месте, на стёклах нет трещин и царапин, а также нет трещин на стене рядом с окном. Обопритесь двумя руками на подоконник, он должен быть хорошо зафиксирован — не шататься и не прогибаться. Откройте и закройте окно, протестируйте все его положения — убедитесь, что ручка держится надёжно и конструкция открывается плавно.

Проведите ладонью по оконным створкам или поднесите пламя зажигалки к стыку между рамой и окном. Если чувствуете сквозняк, а пламя отклоняется, значит, герметичность нарушена. Строители должны будут это исправить. Проверьте, что снаружи, в местах соединения окна со стеной, есть влагонепроницаемая лента — ПСУЛ. Она защищает монтажную пену от воздействия окружающей среды.

!

Окно должно быть установлено прямо. Допустимое отклонение от вертикали: 4 мм на 1,5 м оконной рамы.

СНиП 3.03.01-87

СП 71.13330.2017

Вид штукатурки не указывают в ДДУ. Попробуйте узнать его у менеджера или в рабочей документации проекта. Или используйте нормы для простой штукатурки

Стены. Осмотрите поверхности стен, на них не должно быть глубоких трещин. Оправдания менеджера, что это нормально — трещины появились от усадки дома, — не принимайте. Сфотографируйте дефект и запишите в акт осмотра.

В панельном доме изучите стыки плит по всех комнатах. Если швы плохо загерметизированы, осенью и зимой в квартире будет холодно и влажно. Ровность стен проверяйте двухметровым строительным правилом. Приложите инструмент острым ребром к поверхности. Если есть зазоры более 5 мм на 2 м — зафиксируйте в акте осмотра.

Простучите стены. Слышите, что в некоторых местах звук отличается, значит, под штукатуркой есть пустоты. Их необходимо устранить. Иначе штукатурка со временем начнёт отваливаться и испортит отделку.

Проверьте вертикальность каждой стены. Для этого приложите к поверхности отвес или длинный строительный уровень. Допустимо небольшое отклонение от вертикали в зависимости от вида штукатурки.

!

Вид штукатурки

Отклонение оштукатуренной поверхности на один метр стены

Простая

по вертикали — до 3 мм (не более 10 мм на всю высоту комнаты); по горизонтали — до 3 мм

Улучшенная

по вертикали — до 2 мм (не более 10 мм на всю высоту комнаты); по горизонтали — до 3 мм

Высококачественная

по вертикали — 0,5 (не более 5 мм на всю высоту комнаты); по горизонтали — до 1 мм

Отклонения по вертикали или горизонтали стен, потолка или пола — одни из самых часто встречающихся недочётов. Я ходил на приёмку квартир, где были поверхности с отклонениями 45 мм на 2 метра. Исправлять такой недочёт дорого, и самостоятельно справиться сложно. Поэтому стены обязательно нужно проверить. И если что-то не в порядке, внести в акт осмотра.

Особенно критичны отклонения в ванной или туалете. Выравнивание стен уменьшит площадь и без того не слишком просторных помещений. Сантехника не будет плотно примыкать к стенам, и швы между плиткой получатся неровными. Поэтому лучше, чтобы строители всё исправили.

Никита Киреев

директор строительно-отделочной компании ООО «БРИК»

Instagram-блог о приёмке квартир

Потолок. Проверьте высоту потолков во всех комнатах. В СНиПе указано, что она не может быть меньше 2,5 метров (без отделки), а застройщик по договору мог обещать и более высокие потолки. Если понимаете, что по факту расстояние меньше, чем прописано в документах, — просите денежную компенсацию. Скорее всего, застройщик решил сэкономить и отнял по несколько сантиметров от каждого этажа. В случаях, когда высота потолка не прописана в договоре, а в квартире она не меньше 2,5 метров, — всё нормально.

В панельных и кирпичных домах потолок выкладывают из плит. Стыки строители должны заделать и выровнять. Помните, что высота потолка в разных частях комнаты не должна отличаться более чем на сантиметр. Если отличается — просите исправить. Самостоятельно выровнять настолько кривой потолок будет сложно.

!

Нормальная высота потолка

от 2,5 м

Допустимый наклон потолка

до 0,01 м

Между стяжкой и стеной, а также в стыках строители оставляют зазоры — это деформационные швы. Они нужны, чтобы стяжка не разрушалась из-за усадки здания и изменений температуры и влажности

Трещина в полу — плохо, запишите в акт осмотра

Деформационный шов — нормально

Пол. Если чистовой отделки нет, то под ногами будет бетонная стяжка пола. Это верхний слой, который обычно кладут на закрытые гидро- и звукоизоляцией перекрытия. Он нужен, чтобы выровнять пол перед укладкой линолеума, ламината, паркета. У качественной стяжки однородный цвет и гладкая поверхность — без ямок и трещин, она нигде не крошится.

Простучите пол твёрдым каблуком. Если некоторые участки продавливаются или звуки на них отличаются, значит, есть пустоты. Такой пол нужно переделывать. Иначе со временем стяжка просядет и испортит напольное покрытие.

Мы заехали в квартиру, где уже постелили линолеум. Поэтому проверить качество стяжки всё равно не получилось бы. Проблемы начались через полгода. Мы стали замечать, что, когда на кухне наступаешь на некоторые места, линолеум прогибается со странным скрипучим звуком. Неприятно, но снова разводить ремонт не хотелось. Постепенно привыкли. Но те, кто в первый раз приходит в гости, всегда пугаются, когда слышат этот скрип и чувствуют, как прогибается пол под ногой.

Артур Рябушенко

дизайнер

Ровность пола, как и стен, проверяется длинным правилом. Приложите его в нескольких местах и в разных направлениях. Если между поверхностью и правилом увидите зазор — измерьте. До 5 мм — это норма, оказалось больше — запишите в акт осмотра.

!

Нормальный перепад высоты пола

до 20 мм на всю длину

Допустимы неровности

до 5 мм на 2 м

Электрика. Попросите менеджера отвести вас к щитку и включите электричество. Все переключатели должны быть подписаны. Перепишите номер счётчика и показания. Данные нужно зафиксировать в акте приёмки-передачи. Это поможет вам в случае, если управляющая компания неправильно выставит первый счёт.

Проверьте наличие проводов к выключателям, розеткам, звонкам и светильникам.

Для проверки напряжения в розетках используйте небольшой электроприбор. Если он работает в каждой розетке — отлично. Вставьте вилку дрели или перфоратора в одну из розеток и понажимайте кнопку включения/выключения, затем пусть поработает минуту. Если электричество в квартире не отключилось, значит, сеть выдерживает нагрузку. Проверьте цоколи, вкрутив лампочку. Заодно посмотрите, есть ли крючки для крепления люстр под потолком.

Трубы протекают и установлены как попало

Водоснабжение и канализация. Найдите стояки. Они могут быть в квартире или в подъезде. Осмотрите их. Трубы и стыки сухие, на полу нет луж — отлично. Стояки канализации и водоснабжения должны располагаться строго вертикально и быть прочно закреплены. Особенно это важно для труб из полипропилена, так как, долго пробыв в неправильном положении, они могут деформироваться и потечь. Вертикальность труб проверьте уровнем.

Осмотрите запорные краны на стояках, нет ли на них следов ржавчины, если есть — запишите в смотровой акт. Протестируйте несколько кранов, убедитесь, что открываются и закрываются они с небольшим усилием. Будьте внимательны: если водоснабжение подключено, а сантехники ещё нет, вода потечёт на пол.

В туалете и ванной комнате должен быть канализационный тройник. Он объединяет сливные трубы от унитаза, раковины и ванны. Канализационный отвод не должен быть расположен слишком низко, иначе тяжело будет подключить сантехнику.

Попросите менеджера показать счётчики, убедитесь, что к ним легко подойти и списать показания. Запишите данные в акт приёмки-передачи.

Отопление. Батареи должны висеть на расстоянии не менее 60 мм от пола, 50 мм — от нижней поверхности подоконника и 25 мм — от заштукатуренной стены. Крепится радиатор как минимум на три кронштейна. Подёргайте конструкцию, убедитесь, что он зафиксирован надёжно.

Все соединения и сопряжения пропиленовых и стальных труб должны быть сварными. Резьба допускается только в месте соединения с радиатором.

На батареях должен стоять запорный кран, не нашли — запишите в дефектный акт. Если есть терморегулятор, то проверьте его работу, медленно закрывая и открывая кран.

!

Правильное расположение батарей:

расстояние от пола

60 мм

от нижней поверхности подоконника

50 мм

от заштукатуренной стены

25 мм

Листок не падает — всё в порядке

Вентиляция. Откройте окно и приложите к вентиляции лист неплотной бумаги. Если он держится, значит, вентиляция работает, если падает — с ней проблемы.

Сверяйтесь с планом, чтобы точно знать, где должны быть и по факту есть вентиляционные отверстия. Например, в раздельном санузле своя вентиляция должна быть и в ванной, и в туалете. Если отверстие уже закрыто крышкой, то обязательно снимите её и убедитесь, что вентиляция действительно есть и не заложена кирпичом.

Площадь. Перед приёмкой скопируйте план квартиры из ДДУ. Отметьте на нём, что нужно измерить.

Считаем площадь комнаты простой формы

Если помещение квадратное или прямоугольное, измерьте длину двух смежных стен на уровне пола и перемножьте полученные значения.

S = 5×6 = 30 м²

Считаем площадь комнаты сложной формы

Помещения сложной формы на плане разбейте на квадраты и прямоугольники. Посчитайте отдельно площадь каждого и сложите:

S1 = 4×6 = 24 м²

S2 = 2×3 = 6 м²

Общая площадь комнаты:

S = S1+S2 = 24+6 = 30 м²

Считаем площадь балконов и лоджий

Их площадь считается, как и площадь комнаты, но умножается на коэффициент и только после этого прибавляется к общей площади квартиры.

Коэффициент для балкона — 0,3, для лоджии — 0,5. Длина сторон измеряется по внутреннему периметру ограждений.

Возьмём лоджию и балкон одинаковой площади:

S3 = 1×0,5 = 0,5 м²

Если у вас балкон, к общей площади квартиры вы добавляете:

S3×0,3 = 0,5×0,3 = 0,15 м²

Если лоджия, добавляете:

S3×0,5 = 0,5×0,3 = 0,25 м²

Бывает, что сотрудники БТИ ошибаются при подсчёте площади, поэтому лучше проверить самим. Если площадь квартиры значительно меньше заявленной, возможно получить денежную компенсацию. Небольшое расхождение с планом допустимо. Обычно застройщик прописывает в ДДУ, какое уменьшение и увеличение площади считается нормальным.

Обои отклеились из-за протечки сверху

Стыки между листами обоев выполнены неаккуратно

Строители повредили поверхность межкомнатной двери

Чистовая отделка

Квартира с чистовой отделкой полностью готова к заселению — на полу постелен линолеум или ламинат, на стенах обои и краска, в туалете и ванной — плитка. Заносите мебель хоть завтра. Только предварительно проверьте, что отделка выполнена качественно. Иначе в скором времени придётся переделывать, а значит, разводить ремонт, когда любимые шкафы и кресла уже стоят на своих местах. Очень неудобно.

Проблема квартир с чистовой отделкой в том, что отделка мешает проверить, хорошо ли сделана штукатурка стен и потолка, стяжка на полу. Но вы всегда можете измерить кривизну стен и, конечно, осмотреть саму отделку.

Обои. Убедитесь, что приклеены ровно и швы почти незаметны, материал не отстаёт от стен. По контуру стен, окон и плинтусов обои должны выглядеть аккуратно — не вылезать, не обрываться. Проверьте, что в укромных местах, например под батареями, тоже всё хорошо.

Плитка. В ванной и на кухне осмотрите кафельную плитку, швы должны быть одинаково ровными. Простучите поверхность, чтобы удостовериться, что под плиткой нет пустот. Проверьте, что нигде нет сколов.

Напольное покрытие. Детали ламината или паркета должны плотно прилегать друг к другу. Походите по квартире — покрытие не должно нигде скрипеть и прогибаться. Обратите внимание на плинтусы, крепко ли они держатся.

Межкомнатные двери. Осмотрите полотно, нет ли на поверхности царапин. Убедитесь, что они легко открываются и закрываются, не скрипят. Отодвиньте хотя бы один наличник, удостоверьтесь, что монтажные швы заделаны ровным слоем пены.

Что делать, если во время приёмки нашли недостатки

Занесите все найденные недостатки в акт осмотра. Поставьте на документе дату и подпись. Представителя застройщика тоже попросите подписаться. У него должна быть доверенность, что он имеет право подписывать документы, в частности акты осмотра. Проверьте срок действия доверенности. Сделайте копию акта для себя. Теперь у строителей есть 45 дней на исправление дефектов.

Есть стереотип, что если не принять квартиру, то строители устранят недостатки быстрее. Но это не так. Закон даёт регламентированный срок для устранения в 45 дней, независимо от того, приняли квартиру или нет. Насколько быстро устранят замечания, зависит только от их типа. Например, если установлен дефект двери и эта дверь есть на складе, её заменят хоть через несколько часов после осмотра.

В любом случае все недостатки, которые застройщик подтверждает, устранят. Достаточно записать их в акте осмотра. Но нужно понимать: не всё, что не понравилось, — это дефект. Например, клиент ожидал другого расположения окон или что эти окна будут шире. Или ему кажется, что порог слишком высокий, розетки в неудобном месте. Эти вещи заложены проектом, и исправлять их не будут. Даже если они описаны в акте осмотра. С другой стороны, если выход из детской по проекту должен быть в коридор, а по факту он в зале — это нарушение проекта. Его обязаны исправить. В спорной ситуации, когда непонятно — проект или дефект, попросите менеджера показать вам проектную документацию.

Ещё есть момент с типовой отделкой. В ДДУ обычно не прописывают, какие материалы будут использовать. Поэтому, если в шоу-руме обои в цветочек, совсем не обязательно, что в квартире будут такие же.

Вероника Сочилкина

руководитель отдела сопровождения Группы ПИК

Заметили недостатки, когда уже приняли квартиру

По закону у вас есть пятилетняя гарантия на конструкции здания и трёхлетняя на инженерно-техническое оборудование. В течение этого времени вы можете предъявить претензию застройщику, он обязан будет устранить недочёты. Если откажут, обращайтесь к юристам. Вам должны подтвердить, что случай гарантийный. Тогда отстаивайте свои права до конца. Порой компании делают расчёт на то, что в какой-то момент вы сдадитесь и сами исправите их недоработки.

Некоторые застройщики прописывают в ДДУ пункт, согласно которому дольщик не может предъявить претензию после подписания акта приёмки-передачи. Это противоречит Гражданскому кодексу, поэтому смело идите в суд — правда на вашей стороне.

Не все недочёты возможно обнаружить сразу. Классический пример: клиент принимает квартиру летом и всё хорошо. Но зимой из стыка между стенами начинает дуть. В квартире, соответственно, становится холодно. В подобных случаях составляете заявление, в котором подробно описываете проблему. Документ отдаётся в управляющую компанию или застройщику. Далее он попадает в гарантийный отдел, где специалисты решают, гарантийный это случай или нет.

Если да, как в примере со стеной, застройщик отправляет к вам инженера. Он осматривает стену и решает, что делать дальше. Если дефект признаётся гарантийным, застройщик присылает рабочих и они всё исправляют.

Механические повреждения, например царапины на стёклах, сколы на ванне, строители по гарантии устранять не будут. Так как уже не узнать, кто их оставил.

Гарантия даётся на конструкции здания, инженерные коммуникации. В Группе ПИК ещё есть годовая гарантия на отделку.

Вероника Сочилкина

руководитель отдела сопровождения Группы ПИК

Текст:
Эдуард Крылов
Иллюстрации:
Рита Черепанова
18 июня 2019 года
Новые материалы
в вашей почте