Чай или кофе, механика или автомат, айфон или андроид: в жизни часто приходится делать выбор, но нечасто этот выбор влияет на нашу жизнь. Покупка квартиры — другое дело. Чтобы выбрать правильно, нужно обдумать и взвесить все варианты. А мы постараемся помочь: расскажем о плюсах и минусах квартир в новостройках и на вторичном рынке недвижимости.

В чём разница между первичкой и вторичкой

Первичным называется то жильё, на которое ещё никто не оформлял право собственности. Его покупают на этапе строительства и только после сдачи дома оформляют в Росреестре.

Вторичное жильё — это уже зарегистрированная в Росреестре недвижимость. Неважно, жили в ней полвека или не жили совсем: после ввода дома в эксплуатацию права на квартиру регистрируются, и она начинает подчиняться правилам вторичного рынка.

Про вторичное жильё

Минусы:

 Сложно делать ремонт

Если представление об уюте у прошлого хозяина отличалось от вашего, возможно ремонт придётся переделывать. Это сложнее, чем обустроить квартиру с черновой отделкой. Нужно будет содрать обои, отколоть старую плитку в ванной и на кухне, снять потёртый паркет или линолеум. И только потом клеить и красить по-своему.

При осмотре квартиры проверьте состояние коммуникаций: осмотрите розетки, убедитесь, что на полу, стенах и потолках нет следов протечек. Лучше заметить повреждения сразу, чем сделать косметический ремонт, а потом обнаружить проблемы с трубами или проводкой. Если вы не профессиональный инженер-строитель, доверьте проверку независимому специалисту.

 Сам дом тоже надо ремонтировать

Даже те здания, которые когда-то строились «на века», со временем изнашиваются. Во многих домах старого (и не очень) фонда нужно капитально ремонтировать подъезды и инженерные сети, которые могли прийти в аварийное состояние. В «новой вторичке», сдававшейся в последние 5–10 лет, таких проблем не будет.

 Можно наткнуться на мошенников

В некоторых квартирах сменилось столько жильцов, что гарантировать их юридическую чистоту сложно. Продавец может оказаться недееспособным, права одного из прежних владельцев — ущемлёнными, квартира — с неузаконенной перепланировкой. Чтобы проверить владельца и недвижимость, нужно заказывать выписку о правах на квартиру из ЕГРН, просить справки о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам и сведения о зарегистрированных жильцах.

Анастасия Тимонина

ивент-менеджер, 28 лет

При выборе жилья меня больше всего волновала цена. Готовые квартиры в новостройках стоят дорого. Те, которые только строятся, — дешевле, но по факту я бы потеряла много денег, снимая жильё на время строительства. Кому-то такой вариант подходит, но мне не очень. Конечно, во вторичке тоже куча нюансов. Нужно знать, на каких правах человек владеет собственностью. Например, мою нынешнюю квартиру бывшая хозяйка унаследовала по договору пожизненной ренты. Поэтому пришлось просить свидетельство о смерти первой владелицы и проверять, что в выписке из ЕГРН нет обременений. Перед покупкой квартиры советую изучить её историю: узнать, сколько человек прописано, нет ли несовершеннолетних детей без родителей или опекунов. Потому что выписать их потом нельзя, сделка может оказаться недействительной, а вы потеряете время и деньги


Пожизненная рента — это соглашение, по которому собственник (обычно одинокий пожилой человек) передаёт своё имущество в обмен на материальное содержание и уход.


Можно нарваться на неблагополучных соседей

Соседи в давно заселённом доме — всегда лотерея. Вам может повезти, и вы найдёте в них друзей на всю жизнь. А может, за стеной окажется скандальная бабушка или шумные студенты. Прежде чем принимать решение о покупке квартиры, советуем познакомиться с соседями. Заодно можно будет расспросить их про дом и про продавца.

Плюсы:

 Есть из чего выбрать

Застройка центральных и исторических районов плотная. Там нет места для новостроек, поэтому, если вы хотите жить в центре, вторичка — ваш вариант. Кроме того, вторичный рынок больше первичного. На нём легче найти жильё поближе к родителям, школе или работе.

В старом фонде можно найти квартиры с удивительными парадными. И каждый день любоваться на витражи и барельефы. Фото: Lori
Жилой дом на Котельнической набережной в Москве (годы строительства — 1938–1952). Когда-то здесь жили Евгений Евтушенко и Галина Уланова. Но нынешние жильцы жалуются на тараканов, сквозняки и плохую шумоизоляцию. Фото: Lori

 Ждать меньше

Заселиться в квартиру можно сразу после заключения сделки. Не придётся ждать, когда достроится дом. А если повезёт найти вариант с хорошей отделкой, не нужен будет и ремонт. Можно сразу праздновать новоселье.

Евгения Иванова

29 лет, редактор

Вторичку я покупала для себя, первичку — за компанию с бывшим парнем. По опыту могу сказать, что плюсов у новостроек много. Ощущение новой квартиры — это круто. Подъезды свежие и чистые. Нет старых забитых труб и грязной вентиляции. Проще делать ремонт, так как всё уже ровное и не приходится отрывать старые обои. Но в итоге, когда я покупала квартиру для себя, выбрала вторичку. Хотела не волноваться о стройке, а просто получить готовое жильё.

 Инфраструктура развита

Вторичная недвижимость располагается в уже обжитых районах. Кругом много супермаркетов и аптек, торговых центров и кинотеатров, фитнес-клубов, школ, детских садов и секций. В районе уже налажено транспортное сообщение, поэтому добираться до работы будет проще.

Артём Новиков

26 лет, JavaScript-разработчик

Я выбирал жильё долго и основательно. Сравнивал локации, инфраструктуру, когда приходил на просмотры, общался с соседями, узнавал, кто живёт рядом. Не хотел головной боли с пробками, поэтому обращал много внимания на автомобильный трафик. Выбрал вторичку в спокойном месте, доезжаю до работы за 20 минут.

Ильдар Хусаинов

руководитель компании «Этажи»

В 2018 году рынок недвижимости был на подъёме. Даже более того, этот год я бы назвал самым продуктивным в новейшей истории России. Это касается и объёмов продаж, и активности участников. В 2019 году по данным аналитики нашей компании ожидается снижение спроса на жилье и сокращение объема ипотеки на 10-15% Одна из причин — изменения в законодательстве.


 1 июля 2018 года заработали поправки в федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве». Они уменьшают риски дольщиков — пока дом не сдан, деньги «замораживаются» на эскроу-счетах. Минус — многим застройщикам придётся брать дополнительные кредиты на строительство, что может увеличить стоимость квартир.


Разбираемся с новостройками

Минусы:

 Въехать сразу не получится

Если вы покупаете жильё в новостройке на этапе строительства, въехать туда сразу не получится. Нужно дождаться сдачи дома, оформить документы, сделать ремонт (если застройщик продаёт квартиры без отделки) и только потом устраивать новоселье. Это не критично, когда вам есть где жить. Но платить ипотеку и снимать квартиру на время строительства будет затратно. Месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве стоит 30 000–40 000 рублей, в Санкт-Петербурге — 20 000–25 000 рублей. Если покупать жильё на этапе котлована, за 1,5–2 года строительства можно переплатить 360 000–960 000 рублей за аренду. Итоговая сумма зависит от города, метража арендуемой квартиры и срока аренды.

 Вокруг шум

Масштабные проекты сдаются поэтапно: часть корпусов возводится раньше, остальные достраиваются ещё год или два. При этом покупать жильё в первых домах первой очереди выгодно — начальная цена на квартиры на 3–5% ниже, чем на подобные в следующих корпусах. Но если выберете этот вариант, будьте готовы, что после заселения придётся жить с видом на стройку и спецтехнику. Учитывайте, что ваши соседи тоже новосёлы. Создавая уют в своих квартирах, они какое-то время будут шуметь перфораторами и стучать молотками.

Новый корпус ЖК «Мещерский лес» строится в отдалении от уже готовых домов

 Инфраструктура плохо развита

Доступные новостройки строят там, где есть много места: на пустырях и окраинах. К ним бывает сложно добраться на общественном транспорте, а иногда — даже на своей машине. В округе может не быть поликлиник, торговых и развлекательных центров. Социальная инфраструктура возводится медленнее, чем жилые дома, поэтому семьи с детьми могут столкнуться с нехваткой мест в школах и детских садах. Со временем всё это появится, и район обживётся, но на первых порах придётся терпеть неудобства. Позитивные примеры тоже есть: некоторые застройщики возводят новостройки рядом с метро, детскими садами и школами, в таком случае даже первым жильцам будет вполне комфортно.

Плюсы:

 На покупке можно сэкономить

Строящееся жильё стоит меньше, чем готовое, потому что его нужно ждать. Чем раньше заключается договор с застройщиком, тем меньше будет итоговая сумма. Как только квартира сдаётся, её цена вырастает на 10–30%. Так что приобретение жилья в новостройке не только способ сэкономить, но и выгодная инвестиция.

Александр Жуков

36 лет, ведущий свадеб

На деньги с продажи дома я купил трёхкомнатную квартиру бизнес-класса в Ставрополе. Успел на раннем сроке, поэтому сэкономил. Цена стартовала с 3 600 000 рублей, но по мере строительства поднималась. После того, как дом сдадут, планирую продать квартиру за 4 500 000, а на вырученные деньги купить жильё с большим метражом. Ждать ещё около полугода. Пока живу у родителей, так что экономлю и на аренде жилья.

 Коммуникации — современные и технологичные

Заселиться в квартиру можно сразу после заключения сделки. Не придётся ждать, когда достроится дом. А если повезёт найти вариант с хорошей отделкой, не нужен будет и ремонт. Можно сразу праздновать новоселье.

Валерия Швецова

30 лет, дизайнер

Я так сильно не люблю старые вещи, что до сих пор не покупала ничего на Авито, хотя друзья там иногда закупаются. Когда встал вопрос о приобретении жилья, про вторичку даже не думала. Выбрала квартиру в новостройке недалеко от родителей и с их помощью купила в рассрочку. Живу здесь уже семь лет. Домом довольна, единственное, о чём хочу предупредить, — это усадка. Здание проседало где-то первые пять лет, поэтому пришлось регулировать межкомнатные двери. Отделка всё пережила без особых проблем.

Алан Дзодзиев

директор по качеству Группы ПИК

Активная усадка здания происходит в первый год строительства, при возведении этажей. Она может продолжаться ещё около года, пока идут отделочные работы, так как нагрузка на фундамент возрастает.

Чтобы избежать неприятных последствий усадки, перед строительством мы исследуем грунт и подбираем для него оптимальный тип фундамента. В типовой отделке используем эластичные материалы, например натяжные потолки, флизелиновые обои. К моменту передачи квартиры в собственность дом стабилизируется. Поэтому жители могут спокойно делать ремонт, как только получили ключи.

В новостройках первый капитальный ремонт обычно проводят через 15–25 лет.

Срок службы оборудования и коммуникаций по нормам:

 радиаторы и нагревательные приборы

30 лет


 трубопроводы (центральное отопление)

30 лет


 запорно-регулировочная арматура (центральное отопление и горячее водоснабжение)

15 лет


 трубопроводы (горячее водоснабжение)

15 лет


 внутренние водостоки из полимерных труб

15 лет

Гарантии застройщика:

 на конструкцию здания, фасада, стен, несущих конструкций, окон, кровли

>5 лет


 на крыши и межпанельные швы

до 10 лет

 Благоустроенные дворы

Во дворах новостроек возводят детские площадки, высаживают деревья, разбивают скверы. В новых кварталах строят детские сады, школы, поликлиники и парковки. Всё чаще встречаются дворы без машин, в которые могут заехать только аварийные службы или грузовики. Подъезды располагаются на уровне земли, без пандусов и ступеней. Это сильно облегчает жизнь мамам с колясками и маломобильным людям.

Благоустройство в ЖК «Варшавское шоссе 141». Двор разделён на зоны, чтобы «развести» детей, спортсменов и любителей спокойного отдыха. Машин нет. Подъезды находятся на уровне земли.

 Большой выбор вариантов планировки

Кухня размером с полноценную гостиную, несколько ванных комнат, панорамные лоджии, эркеры, гардеробные — всё это гораздо легче найти в новостройках. Пространство распределяется рационально, без проходных комнат и длинных узких коридоров. Некоторые застройщики предлагают жильё со свободной планировкой, так что квадратные метры можно будет спланировать под себя.

Планировка одного из этажей ЖК «Бунинские луга». ПИК предлагает более 40 вариантов планировки. Можно выбрать линейную, угловую, двустороннюю квартиру нужного метража под разный бюджет.

 Ремонта можно избежать

Если не хочется тратить силы и время на ремонт, можно найти застройщика, который сдаёт квартиры с отделкой. Вы получите жильё с ровными стенами, гидроизоляцией пола и цементной стяжкой, а это сильно уменьшит масштабы будущего ремонта. Квартиры с готовой отделкой в нейтральном стиле — остаётся только поставить мебель и добавить декор.

ПИК выполняет отделку в светлых нейтральных тонах.

 С юридической точки зрения всё чисто

Во-первых, покупка жилья у застройщика оформляется по договору долевого участия, охраняется законом «О защите прав потребителя» и 214-ФЗ. Это защищает дольщика от ошибок при строительстве, от банкротства застройщика и от задержек по срокам. Во-вторых, квартирой в новостройке никто не владел. Все документы чистые, а сделку после покупки никто не сможет оспорить.

 Легко наладить контакт с соседями

Квартиры в новостройках покупают люди с похожим уровнем дохода, поэтому маргиналов среди соседей не будет. На волне общей эйфории от новоселья легко завязываются приятельские отношения, которые потом могут перерасти в многолетнюю дружбу. Среди новосёлов традиционно много молодых семей с детьми. Если у вас есть ребёнок, ему будет просто найти компанию для игр.

Недалеко от ЖК «Бунинские луга» есть большой игровой комплекс для детей. С горками, батутами, качелями и укромными уголками.

Роман Бальсевичус

территориальный руководитель управления продаж Группы ПИК 

Первичное жильё — это более высокий уровень жизни. Вместе с квартирой вы получаете светлые холлы и коридоры в подъезде, просторные лифты, зелёный двор с детскими и спортивными площадками.

Ещё один важный момент — планировка. В панельных домах, которые строились до 2000-х годов, практически нет разнообразия в планировке — квартиры похожи одна на другую. К примеру, никого не удивит однокомнатная квартира с большой жилой комнатой и маленькой кухней. Типичная картина — малыш спит в двадцатиметровой комнате, а родители ютятся на кухне в восемь метров. Жить в такой квартире молодой семье неудобно. В наших проектах мы учитываем разные стили жизни и разрабатываем десятки планировочных решений. Мы предлагаем квартиры с просторными кухнями-гостиными и уютными небольшими спальнями. В таких кухнях-гостиных родители могут принимать гостей или свободно заниматься домашними делами, пока ребёнок спит.


 Как закон РФ «О защите прав потребителей» защищает тех, кто купил жильё в строящемся доме:
п. 5 ст. 28 предусматривает компенсацию за нарушение сроков работ, установленных в договоре.
п. 1 ст. 29 обязывает устранить недостатки выполненной работы и возместить клиенту расходы.


Шпаргалка

Приобретаете вторичное жильё:

 

Проверьте чистоту документов. Попросите продавца показать договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство или другой документ, который подтверждает его право собственности. Проверьте выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить её можно самостоятельно, но лучше, если это сделает владелец жилья, так как только ему предоставят расширенную информацию с полной историей объекта. Проверьте подлинность паспорта продавца на сайте Федеральной миграционной службы РФ. Убедитесь, что нет третьих лиц, которые могут оспорить сделку. Сделайте расширенную выписку из домовой книги — в ней содержится информация о всех зарегистрированных в квартире.

 

Убедитесь, что с электропроводкой и водопроводом всё в порядке. Проверьте, работают ли розетки и выключатели. Если рядом с ними есть тёмные пятна, возможно проводка горела. Посмотрите, нет ли на потолке и стенах разводов от воды. Осмотрите трубы, откройте и закройте все краны. Лучше всего осматривать квартиру в отопительный сезон — так вы сможете убедиться, что отопление работает нормально. В идеале доверьте осмотр квартиры независимым специалистам: электрику и сантехнику.

 

Поговорите с будущими соседями. Так будет проще понять, поладите вы или нет. Заодно сможете получить больше информации о продавце, капитальном ремонте в доме, состоянии коммуникаций, о дворе и районе.

Приобретаете квартиру в новостройке:

 

Проверьте застройщика. Теперь вся информация о застройщиках и проектах хранится на сайте наш.дом.рф — это единая система данных, подконтрольная Росреестру, Минстрою и Центробанку.

 

Изучите проект. В новых домах делают квартиры с несколькими вариантами планировки. Выберите тот, который вам больше подходит (например с большой гардеробной, кухней-гостиной или раздельным санузлом). Узнайте о том, каким будет ваш подъезд и что планируют сделать во дворе. Это можно увидеть на сайте застройщика и обсудить с менеджером.

 

Узнайте, как будет развиваться район. Вам помогут менеджеры застройщика, сайты районных газет и издания о недвижимости. Узнайте, когда достроятся все дома жилого квартала, будут ли рядом садики и школы, построят ли станцию метро, откроют ли новые маршруты автобусов, трамваев и троллейбусов. Возможно, к тому времени, как достроится ваш дом, район вокруг него сильно изменится.

Текст:
Елена Пономаренко
Иллюстрации:
Вера Хохлова
28 февраля 2019 года

Ипотечные
каникулы

Что делать, если нет денег
на ежемесячный платёж

0
0

Останкино:
14 архитектурных
хитов за пределами ВДНХ

0
0

Как спланировать освещение
в квартире

0
0

О быте и нравах
в Южной Корее

История молодой
семьи из России

0
0
Новые материалы
в вашей почте