Об ипотечном кредите задумываются, когда жильё нужно сейчас, а денег на покупку не хватает. Банков много, ипотечных программ ещё больше, но какой вариант идеальный — понять сложно. Разбираемся, как выбрать кредитора и получить одобрение ипотеки.

Какой банк выбрать

Как правило, банк выбирают по ипотечной программе. Это могут быть предложения для конкретного объекта недвижимости — новостройки или вторички, земли под ИЖС или частный дом. В некоторых банках есть программы для приобретения гаража, машиноместа и кладовой.

Отдельно существуют программы государственной поддержки: материнский капитал, «Молодая семья», программа поддержки семей с детьми, социальная ипотека, военная ипотека.

Ипотечные предложения по всем банкам России обновляются на banki.ru. Там же публикуют рейтинг банков и отзывы об их работе.

На что обратить внимание:

1. Присмотритесь к ипотечным программам вашего зарплатного банка, возможно вам предложат кредит на более выгодных условиях. Процентная ставка для зарплатных клиентов в среднем ниже на 0,3–0,4% и меньше бумажной волокиты: не нужны справки, подтверждающие доход, и налоговые декларации — у банка вся эта информация на руках.

 

Игорь Филиппов

37 лет, Москва

Я обратился в несколько банков, они предлагали ипотеку от 14%. Выбрал зарплатный: он предложил наименьшую процентную ставку — 10,85%. Заявку на ипотеку банк одобрил почти сразу, кредит оформил за пару дней.

2. Прочитайте негативные отзывы о банках — там описывают моменты, которые сложно предугадать до подписания договора. Например, невозможно внести оплату за ипотеку через зарплатную карту или долго обрабатываются платежи. Обратите внимание, как банки отрабатывают отзывы: быстро ли отвечают на жалобы, аргументируют ли ответы, ссылаются ли на законодательство.

О страховании заложенного имущества: ст. 31 ФЗ-102

3. Изучите информацию о страховке. Все банки требуют застраховать покупаемое жильё, жизнь и здоровье заёмщика, поэтому узнайте, с какими страховыми компаниями они работают. Полис нужно оформлять раз в год и необязательно в той же компании — можно выбрать ту, в которой будет дешевле. В некоторых банках можно отказаться от страхования, но в этом случае увеличится процентная ставка.

По закону банки не имеют права ограничивать выбор страховых компаний, но на практике они указывают, с кем заёмщику заключить договор страхования. Чаще всего они отправляют к своим дочерним предприятиям. Выгодно ли это по деньгам и по времени оформления документов — решает заёмщик.

Прикинуть примерную стоимость страховки можно на сайте страховой компании с помощью онлайн-калькулятора.

Требования к заёмщику

Требования зависят от типа жилья и ипотечной программы. Покупателям жилья в новостройке банк одобрит ипотеку при следующих условиях:

ВТБТинькофф банкСбербанкГазпромбанкРоссельхозбанк
Вид деятельностиработники по найму,
ИП/собственники бизнеса,
госслужащие/бюджетники
работники по найму/ИП/собственники бизнесаработники по наймуработники по наймуработники по найму,
собственники бизнеса
Стаж работыобщий от 1 года общий от 1 года,
на последнем месте работы — от 3 месяцев
общий от 1 года,
на последнем месте работы — от 6 месяцев
общий от 1 года, на последнем месте работы — от 6 месяцевобщий от 1 года за последние 5 лет, на последнем месте работы — от 6 месяцев
Возраст на дату оформления ипотекиот 21 до 75* лет от 20 до 64* летот 21 до 75* лет от 20 до 65* лет от 21 до 75* лет
Прописка в РФне имеет значенияне имеет значенияпостоянная в РФпостоянная/временная в РФне имеет значения

* возраст на дату окончания ипотеки

Какие требуются документы

Для рассмотрения заявки банк потребует:

  • анкету;
  • копию паспорта (всех страниц);
  • копию второго документа, подтверждающего личность: загранпаспорт, военный билет, водительское удостоверение или СНИЛС;
  • подтверждение доходов: справку 2-НДФЛ или справку по форме банка для работников по найму и налоговую декларацию для ИП и владельцев ООО;
  • подтверждение трудовой деятельности: копию трудовой книжки или выписку из неё и копию трудового договора — для работников по найму;
  • свидетельство о государственной регистрации и свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ/ЕГРИП — для ИП и ООО.

Для владельцев бизнеса список документов, подтверждающих доход, зависит от того, какой режим налогообложения использует ИП или ООО. Те, кто работает по общей системе налогообложения, представляют форму 3-НДФЛ, если работают по УСН — нужна налоговая декларация за последний налоговый период. Если вы платите налог на вменённый доход, то есть фиксированный налог, — понадобится налоговая декларация за последние два налоговых периода. Также у владельцев бизнеса иногда запрашивают годовую бухгалтерскую отчётность.

Участники ООО могут работать в своём же предприятии по трудовому договору. В таком случае в банк предоставляют справку 2-НДФЛ, её обычно выдают в бухгалтерии компании. Предприниматели и владельцы собственного бизнеса, работающие, например, по договору подряда в другой компании, запрашивают справку 2-НДФЛ у налогового агента.

Кроме того, банки готовы рассматривать и другие документы, подтверждающие платёжеспособность заёмщиков, например депозитные договоры или договоры накопительного страхования жизни.

Саида Сулейманова

доцент Финансового университета, кандидат экономических наук, независимый финансовый советник

Некоторые банки готовы рассмотреть заявку на ипотеку по двум документам, удостоверяющим личность: один из них паспорт, а в качестве второго подойдёт загранпаспорт, удостоверение личности военнослужащего, паспорт моряка, военный билет, водительское удостоверение или СНИЛС. При таких упрощённых условиях заёмщику придётся внести существенный первоначальный взнос (от 20–50%) и согласиться на повышенную ставку по кредиту.

Когда заявку одобрят, в банк нужно принести остальные документы для оформления кредита. Вот что понадобится:

ДокументыДля новостройкиДля вторичного жилья
ДоговорДолевого участияКупли-продажи
Оценка недвижимости+
Выписка из ЕГРН+
Согласие супруга на продажу недвижимостиНужно в случае переуступки права требования квартиры в новостройке+
Разрешение органов опеки на продажу жилья, если у продавца есть несовершеннолетние дети+

Иногда условия меняются, поэтому точную информацию стоит узнать непосредственно у кредитора.

Как увеличить шансы на получение ипотеки

Первое, что интересует банк, — сможет ли заёмщик вернуть долг. Поэтому важно убедить кредитора, что деньги будут возвращены. Для этого:

1. Суммируйте все доходы семьи и укажите в заявке общую сумму. Если в анкете нет отдельной графы «Доход семьи», указывайте только свой доход, но к документам всё равно приложите справки о доходах других членов семьи.

2. Подсчитайте, какую долю в доходах будет занимать платёж по ипотеке. Чем меньше будет эта доля, тем лучше. Некоторые банки прямо указывают, сколько должен составлять платёж — например, не больше 50% от суммы дохода.

3. Укажите дополнительные источники дохода, например от сдачи жилья в аренду. Имейте в виду, что банк попросит подтвердить этот доход. Если вы сдаёте квартиру без договора аренды, сделать это будет сложно. Можно представить выписку со счёта, на который ежемесячно поступают средства, но нет гарантий, что кредитора это устроит.

4. Улучшите кредитную историю. Если были просрочки по предыдущим кредитам и штрафы — для банка это минус. Чтобы исправить ситуацию, можно взять небольшой потребительский кредит и погасить его в срок. Чем больше успешно погашенных кредитов за вами числится — тем лучше.

Кредитная история может быть испорчена по двум причинам:

По вине самого заёмщика. В этом случае можно взять кредит на небольшую сумму и исправно погашать его в течение всего срока. Некоторые банки готовы выдавать кредиты ненадёжным заёмщикам, но условия по ним будут отличаться, иногда более высокой ставкой.

По вине банка. Например, своевременно не внесена информация о погашении кредита. Следует добиваться исправления ошибки, привлекая юристов и Центральный банк. Но сначала нужно направить жалобу в банк, приложив заявление на кредит и документы, подтверждающие факт оплаты, — чеки или квитанции с датой платежа.

Саида Сулейманова

доцент Финансового университета, кандидат экономических наук, независимый финансовый советник

5. Привлеките созаёмщиков или поручителей. Созаёмщики делят задолженность по кредиту, а поручители выплатят долг вместо вас, если не сможете его погасить.

Созаёмщик

Поручитель

Кто подходит

Физическое лицо: муж, жена, другие члены семьи или близкие родственники

Физическое или юридическое лицо

Учитывает ли банк доход как совокупный

+

Наличие доли в квартире

+

Должен ли погашать задолженность

Да, так же как и заёмщик

Только если заёмщик не платит и есть решение суда

Случаи из практики

 

Евгения Дерезина

38 лет, Самара

Четыре года назад на покупку квартиры мне не хватило 400 тысяч рублей. Решила взять ипотеку, а не потребительский кредит, из-за низкой процентной ставки. Но оказалось, что у многих банков порог ипотеки не менее 500 или 700 тысяч. Пришлось взять больше, чем нужно, а потом частично гасить.

 

Светлана Брылёва

30 лет, Старый Оскол

Брали ипотеку чуть больше года назад в Сбербанке под 9% на 10 лет. Муж основной заёмщик, а я созаёмщик. До этого у нас была серьёзная проблема — супругу в один момент перестали одобрять кредиты в нескольких банках. И это было странно, потому что кредитная история идеальная, всё платил вовремя всегда. С работой тоже всё в порядке — 15 лет в серьёзной организации, зарплата хорошая и стабильная. Несудимый, других кредитов нет — в общем, для банка идеальный клиент. Мы больше года подавали заявку в Сбербанк каждые два месяца и получали отказ. Причина, по словам банка, — высокий риск неблагонадёжности, в другом банке отказ звучал как «негативная информация об основном заёмщике».

В итоге ипотеку всё-таки одобрили в «Сбере». Перед этим позвонил сотрудник банка и спросил про номер телефона мужа — точно ли это его номер и не передавал ли он его во временное пользование другому человеку. Мы удивились, потому что ничего подобного не было. Сотрудник банка выслушал нас, и через несколько минут после телефонного разговора пришёл положительный ответ. Видимо, номер по случайности попал в какой-то чёрный список.

 

Анастасия Михаленко

36 лет, Москва

Банк одобрил заявку на ипотеку за один день, но результат сделки оказался для нас невыигрышным. Проблема была в сроках — мы хотели оформить всё быстро и толком не вникли как следует во все условия банка. В итоге подписались на повышенную ставку и дорогущую страховку. Теперь читаем договоры внимательно.

В Группе ПИК мы помогаем нашим клиентам оформить ипотеку по удобной и быстрой схеме. Для этого у нас есть бесплатный сервис ПИК-Ипотека. По статистике, в 98% случаев заявку одобряют как минимум в одном из 15 банков-партнёров.

Процедура гораздо проще, чем если бы клиент сам пошёл в банк. У нас есть единая анкета, которую нужно заполнить один раз. Мы рассылаем её с копиями документов во все банки. Это значит, что не нужно ходить в каждый банк отдельно и каждый раз заполнять разные анкеты. То же самое касается единой справки о доходах по форме ПИК. Такие гиганты, как Сбербанк, работают по этой схеме только с нашей компанией.

Кроме этого, у банков-партнёров есть специальные программы под наши проекты, например «Строящееся жильё» или «Новостройка». Они отличаются более выгодной ставкой — в среднем ниже на 0,2–0,7%. Эти цифры могут показаться незначительными, но, если посчитать переплату за весь срок кредита, экономия окажется существенной.

Также есть особые условия по первоначальному взносу. Если клиент сам решится оформлять ипотеку, например, в банке ВТБ или «Уралсиб», его попросят внести 15% от стоимости квартиры, при оформлении по двум документам — 40%. Для клиентов ПИК это 10% по стандартному пакету документов и 30% по двум.

Обычно заявку на ипотеку рассматривают в течение 5 и более дней, а по анкете ПИК ответ приходит через 1–2 дня. Если есть сложности с подтверждением дохода или другими характеристиками, менеджер ПИК посоветует, в какой банк лучше отправить анкету, чтобы получить положительный ответ.

Если клиент далеко живёт или у него не хватает времени, чтобы приехать к нам в офис, он может подать заявку не выходя из дома прямо на сайте Группы ПИК. Нужно только заполнить электронную форму анкеты и прикрепить сканы оригиналов документов. После этого позвонит менеджер по ипотеке и пригласит лично оформить сделку в отделении банка.

Анна Калинина

главный менеджер по продажам Группы ПИК

Какие ошибки совершают заёмщики

Скрывают или подменивают информацию. Если заёмщик завышает доход, скрывает судимость или отсутствие временной регистрации, банк всё равно об этом узнает и рассмотрит как негативный сигнал. Поэтому отвечайте на вопросы анкеты честно и полно — будьте готовы подтвердить свои ответы.

Допускают неточности в документах. Даже из-за незначительных, на первый взгляд, ошибок в анкете банки иногда отказывают в выдаче кредита. Единичный отказ может испортить кредитную историю.

Забывают о неоплаченных штрафах, налогах, коммунальных счетах. Эти задолженности отражаются в кредитной истории заёмщика и могут стать причиной отказа. Перед подачей документов проверьте личный кабинет на сайтах Госуслуги и Mos.ru.

Следите за новыми материалами в нашем телеграм-канале

Текст:
Диана Шигапова
Иллюстрации:
Илья Кутобой
23 июля 2019 года

Какие растения
выбрать для дома

0
0

Как навести
порядок
дома и в жизни

9 лайфхаков от Мари Кондо

0
0

Архитектурный
маршрут
по Нью-Йорку

0
0

Мебельные
мастерские

Девять российских 
производителей

0
0
Новые материалы
в вашей почте