Полина
Шевчук

Юрист. Окончила Саратовскую государственную академию права. Работала в органах местного самоуправления и государственной власти. Преподавала в Высшей школе экономики.

Если вы живёте в московской квартире и хотите сохранить придомовую территорию, установить забор, обезопасить себя от бесплатного изъятия земли для публичных нужд, получить доход от сдачи земли в аренду, благоустроить двор и установить барбекю, вы можете оформить земельный участок в общую долевую собственность. Юрист Полина Шевчук рассказывает, как это сделать.

В каких случаях нужно оформлять землю в общую долевую собственность

 

Когда жители хотят обезопасить себя от чужих машин и бездомных

Я часто читаю обращения жителей многоквартирных домов с просьбой помочь сохранить ухоженный, чистый двор от хаоса и разрухи из-за непрошеных «гостей» и заезжих машин. Ситуация обостряется, если дома находятся рядом с вокзалами, где скапливается большое количество машин, и многие автовладельцы паркуются в ближайших дворах, потому что парковочных мест не хватает. Близость к вокзалам приводит также к тому, что нередко бездомные выбирают ближайшие к вокзалам дома для ночлега. Аналогичный дискомфорт испытывают жители домов рядом с городскими парками, которые являются точками притяжения для огромного количества людей. В таких условиях жители вынуждены «огораживаться» от проблем.

Оформление в собственность поможет законно оградить двор. Если земля под домом не оформлена в общую долевую собственность, жителям запрещено устанавливать заборы. Шлагбаумы можно установить, если они не препятствуют и не ограничивают проход пешеходов и проезд машин на территории общего пользования (например на общие детские и спортивные площадки).


  

Когда жители хотят сохранить придомовую территорию

Границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий. В большинстве случаев границы не определены — кадастровый учёт не проведён, и земля находится в собственности Москвы. Чтобы узнать, определены ли границы территории дома, где вы живёте, нужно на сайте eatlas.mos.ru открыть в категории «Территории» в меню справа раздел «Участки межевания жилых кварталов».

Чем плохо жить на неразмежеванной территории?

Жители могут лишиться территории двора, детских площадок и парковочных мест. Так это и происходило, когда проекты межевания утверждались без публичных слушаний. Но в 2008 году приняли постановление, по которому для учёта интересов населения утверждённые до этого проекты межевания подлежат актуализации и рассмотрению на публичных слушаниях. Казалось бы, жители должны быть довольны — их мнение хотели учесть. Но нет.

Показательным является проект межевания в ЦАО, когда даже публичные слушания обострили отношения между соседями из-за результатов межевания территории квартала № 955 Мещанского района, ограниченного Ботаническим, Протопоповским, Астраханским и Грохольским переулками. После «учёта мнения жителей» существенно изменилась конфигурация земельного участка и уменьшилась (на 14,5%) площадь дворовой территории дома по адресу Астраханский пер., 1/15. Новая форма участка с острыми углами затруднила возможность уборки территории и проезд спецтехники, а также сократила количество машиномест с 36 до 21.

Поскольку процесс актуализации утверждённых без публичных слушаний проектов межевания кварталов в Москве не завершён, вопрос сохранения придомовой территории площадью не меньше нормативно необходимой актуален ещё для многих жителей столицы. Сами жители при этом не могут инициировать публичные слушания, но они могут присутствовать на слушаниях, организованных Окружной комиссией при Правительстве Москвы по вопросам градостроительства, землепользования и застройки в своём округе, и высказывать своё мнение.

 

Когда жители хотят благоустроить двор

Благоустройство дворовых территорий выполняется в соответствии с постановлением Правительства Москвы «О стимулировании управ районов города Москвы». Если жители хотят создать места отдыха, детские, физкультурные и хозяйственные площадки по типовому проекту, им необходимо обратиться в управу своего района с просьбой включить территорию дома в план благоустройства на очередной год (проведение общего собрания собственников помещений необязательно). Если жители планируют реализовать флагманский проект на своей территории, им необходимо провести общее собрание и утвердить на нём перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих собственников помещений.


 

Когда жители хотят получить доход от сдачи земельного участка в аренду

Собственники помещений могут сдать в аренду земельный участок для размещения магазинов, рекламных конструкций, предприятий сферы услуг, например интернет-провайдеров. Это решение должно быть принято большинством собственников помещений в многоквартирном доме — не менее двух третей от общего числа голосов. Доход от аренды можно направить на общедомовые нужды.

Кто может оформить земельный участок?

Обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, может любой собственник помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в этом доме. Обратите внимание, проводить общее собрание собственников помещений для этого необязательно.

Как оформить земельный участок: пошаговое руководство

Оформляют земельный участок под многоквартирным домом в Москве в три этапа:

Получают копию проекта межевания жилого квартала. Заказывают межевание земельного участка под конкретным домом и получают межевой план.

Ставят земельный участок на государственный учёт и получают выписку из реестра недвижимости.

Получают адрес и меняют вид разрешённого использования земельного участка. Вид меняют, если в базе участок именуется «под строительство многоквартирного дома». При оформлении земельного участка в собственность вид меняется на «размещение дома».

Весь процесс занимает от двух до шести месяцев. Количество времени зависит от согласования границ земельного участка со смежными землепользователями, взаимодействия с органами власти и от подводных камней, описанных ниже.


Инициатор, то есть житель-собственник, заказывает копию проекта межевания квартала через службу одного окна Департамента городского имущества г. Москвы (в отдельных районах это «окно» находится в управе района) или через электронную услугу «Выдача копий правоудостоверяющих, правоустанавливающих документов» на сайте mos.ru. Проект межевания квартала является своеобразным техническим заданием для кадастрового инженера. В его графической части приводится примерная схема границ земельного участка. Точное местоположение границ определяет кадастровый инженер после проведения геодезической съёмки.

Житель-инициатор заключает договор на комплекс кадастровых работ с кадастровым инженером. Договор платный, поэтому нужно собрать деньги с жителей. Проще всего это сделать на собрании, чтобы определить активных участников и понять, какая сумма должна быть внесена от всех согласных. Кадастровый инженер готовит схему расположения земельного участка и согласовывает границы с правообладателями смежных земельных участков (это нужно, если образуемый земельный участок под многоквартирным домом граничит с земельными участками, границы которых подлежат уточнению).

После подписания договора кадастровый инженер направляет инициатору межевой план участка в виде электронного документа. С момента заключения договора до получения по почте плана обычно проходит от одного до трёх месяцев. В межевом плане обязательно должна быть отражена информация о назначении здания и приведена норма федерального закона о возникновении права общей долевой собственности на образуемый под многоквартирным домом земельный участок.

Подводные камни

В процессе межевания земельного участка под домом могут обнаружиться участки, ранее сформированные Департаментом городского имущества г. Москвы для передачи их по договору аренды под нежилые помещения первого этажа. В такой ситуации любому собственнику помещения в доме необходимо обратиться в Управление Росреестра по Москве с заявлением о снятии земельного участка с кадастрового учёта. Это делается лишь тогда, когда участок поставлен на учётене под всем домом, а под его частью, и не для нужд жителей всего дома, а для владельца нежилого помещения.


 

Постановка на государственный учёт

Собственник помещения через МФЦ подаёт заявление о постановке земельного участка на кадастровый учёт и регистрации права.

Собственник получает в МФЦ выписку из ЕГРН, подтверждающую факт постановки земельного участка на кадастровый учёт и регистрацию права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

По желанию собственников помещений кадастровым инженером устанавливаются межевые знаки на поворотных точках земельного участка.


 

Присвоение адреса и вида разрешенного использования

Присвоение адреса и изменение вида разрешённого использования земельного участка нужны для окончательного формирования земельного участка. После постановки участка на кадастровый учёт в выписке из ЕГРН не будет указан вид разрешённого использования земельного участка и адрес. Это происходит из-за того, что в утверждённом проекте межевания территории отсутствует прямое указание о присвоении адреса и вида разрешённого использования. Они там упоминаются, но этого недостаточно для Управления Росреестра.

Начиная с мая 2018 года для присвоения адреса и вида разрешённого использования требуется:

обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы за услугой «Присвоение адреса объекту адресации»;

обратиться в МФЦ за присвоением земельному участку адреса и вида разрешённого использования;

при некорректной информации в Правилах землепользования и застройки города Москвы необходимо дополнительно внести в них изменения. Через личный кабинет нужно зайти на портал госуслуг, заполнить интерактивную форму заявления с предложениями о внесении изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и отправить его, подкрепив электронно-цифровой подписью.

Часто кадастровые инженеры помогают заполнить заявления о присвоении адреса и изменении вида разрешённого использования.


 

Сколько времени проводятся кадастровые работы

Опыт показывает, что первый и второй этапы занимают от одного до трёх месяцев. Это связано с необходимостью согласования границ земельного участка со смежными землепользователями и взаимодействием с органами власти. Иногда этот срок может быть увеличен, например из-за отказа смежного землепользователя согласовать границы, приостановки процедуры Управлением Росреестра по Москве из-за нечитаемости данных или ненадлежащего заявителя.


 

Сколько стоит оформление земельного участка в собственность

Кадастровые работы стоят в среднем от 50 000 руб. без НДС. Стоимость зависит от площади земельного участка и «подводных камней». Она может достигать 100 000 руб. без НДС.

Установка межевых знаков на поворотных точках земельного участка для натурного определения границ стоит в среднем около 10 000 руб. без НДС. Чем проще форма дома, тем меньше точек.

Государственная пошлина за регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 200 руб. Пошлина платится в конце второго этапа тем, кто подаёт заявление (кадастровым инженером или одним собственником).


 

Будут ли жители многоквартирного дома платить земельный налог

Нет. С 2015 года земельный участок, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома, не является объектом налогообложения, а значит, земельный налог оплачивать не нужно.


 

Будут ли жители платить за содержание придомовой территории

Регистрация права на земельный участок и факт его формирования не обязывают жителей платить за содержание придомовой территории. Правительством Москвы принято решение о том, что не включённая в состав общего имущества в домах придомовая территория содержится за счёт средств городского бюджета. Если земельный участок под домом включён в состав общего имущества, управляющая компания вправе обратиться за предоставлением бюджетной субсидии на содержание земельного участка. В Москве встречаются примеры, когда управляющая компания включает отдельной строкой в единый платёжный документ услуги по уборке придомовой территории. Это правомерно, если эти расходы утверждены на общем собрании собственников помещений.

Коротко:

Любой собственник может оформить в общедолевую собственность земельный участок под многоквартирным домом, если ранее был утверждён проект межевания территории.

Процедура оформления в собственность происходит в три этапа: заключение договора с кадастровым инженером, постановка на учёт в Росреестре, присвоение адреса и вида использования жилья.

Жителям, оформившим землю в собственность, не нужно будет платить за содержание двора.

Собственники, оформившие земельный участок в долевую собственность, не будут платить земельный налог.

Собственники, оформившие участок, смогут устраивать у себя во дворе барбекю, устанавливать забор, сдавать в аренду земельный участок и тратить доход на благоустройство территории.

Текст:
Полина Шевчук
Иллюстрации:
Катерина Воронина
22 февраля 2019 года

Останкино:
14 архитектурных
хитов за пределами ВДНХ

0
0

Как спланировать освещение
в квартире

0
0

О быте и нравах
в Южной Корее

История молодой
семьи из России

0
0

Как выгодно
покупать
продукты
на рынке

Чтобы сэкономить
и не прогадать с качеством

0
0

Новые материалы
в вашей почте